In voorgaande posts lieten we zien waarom we liever beleggen in een huis met een huurder van 10.000 en dat we bereid zijn daar meer dan 100.000 voor te betalen.
En wat is de winkel van de bakker waard?
Voor de berekening van de waarde van een winkel wordt vaak eerst gekeken naar de boekhoudkundige waarde van de bezittingen en schulden van de winkel. Dus wat staat er op de balans aan activa, zoals inventaris, auto’s, voorraden, debiteuren, geld en aan schulden, leveranciers, banken, belasting etc. Dan wordt er vervolgens gesteggeld over of de boekhoudkundige waarde redelijk actueel is en komt er een overeen te komen prijs uit. Toch kan de waarde van een winkel behoorlijk afwijken van de boekhoudkundige prijs. De zeer gunstige ligging van de winkel en kwaliteit van de bakker kan daarbij een belangrijke rol spelen.
Achteruit of vooruit kijken?
Voor winkels die gemiddeld winstgevend zijn zal de waarde redelijk samenvallen met de boekhoudkundige waarde en hoef je dus geen inschatting te maken van de toekomst. Voor winkels met een bijzondere locatie en/of bijzonder vakmanschap moet je wel een inschatting maken van wat er in de toekomst meer dan gemiddeld verdiend gaat worden.
Wij kijken vooruit. Wij beleggen alleen in bedrijven die meer dan gemiddeld winstgevend zijn en een belangrijk deel van de winst herinvesteren in de business
Dat zijn de bakkers die iets bijzonders hebben zoals locatie en kwaliteit. Zij verdienen meer dan nodig is om de bestaande winkel up to date te houden en houden geld over om te herinvesteren in een nieuwe winkel.
Ons rekenmodel
Het rekenmodel laat zien dat je spekkoper bent ook als je ruim meer betaalt dan een oorspronkelijke investering van 100.000. Wij komen zelfs op een waarde van 442.170 (zie afbeelding). Om ons te beschermen tegen inschattingsfouten hanteren we wel een behoorlijke veiligheidsmarge bij aankoop. Als wij 200.000 betalen krijgt de bakker zijn investering van 100.000 dubbel en dwars terug. En wij hebben iets gekocht wat ruim €400.000 waard is.
Volgende keer: afsluiting reeks
